中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实行，作为曾多次的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感叹，在这里谈一谈。 牵涉到房地产管理的颇受欢迎部门之间的恩怨由来已久，我想起哪里就谈到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点国家发改委阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，再加规划要点国家发改委，是展开房地产开发的前提.但是,这几样东西发给的先后顺序，十分的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的收到时间，基本上就可以辨别出有地块背后的故事。这三样东西牵涉到到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没很好的规范这个问题。
恩，非常简单的说道一下，土地证由国土部门授予，是土地权属证明，写明了土地用途及用于期限（只是写明）；建设用地规划许可证由规划部门授予，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点国家发改委由规划部门授予，是确认土地用于强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配备拒绝啊这些指标都在这个国家发改委里反映出来，还包括现在的那个小户型比例容许拒绝，也不会在这个文件里反映出来。 一般来说，一块地，必需要由规划部门核定规划要点，授予了建设用地规划许可证（以下全称地规证）之后，才能发给土地用于权证。这意味著应当是必需的程序。
因为国土部门必需依据规划部门核定的土地功能及土地用于强度，才能计算出来出有土地出让金，才能在土地证上写明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个点子不能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在转让土地的时候，显然不考虑到规划，必要就整块转让了。然后给人家办出住宅用地土地用于权证。这种让人无法解读的土地出让模式一度十分流行。
然后转让了土地的开发商，再行去规划部门软磨硬泡，无论是改动规划也好，还是显然没规划都好，当真，我的土地出让金是早已递了，只剩的事情你规划部门得给我搞定。 我不是抨击这种土地出让模式更容易滋生腐败。要告诉，我国月做土地出让也只不过就是指1990年开始的，而以公开发表交易的形式做土地出让，甚至都只是从1997年才月开始。
而北京第一块公开发表交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说道，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没什么可可供糅合的模式。因为我国的房地产管理体系那意味著是全世界独特的。
鹰派们不要在这里给我所指三道四。我在这个行业洗了这些年了，起码我个人实在，把我放在90年代的背景里面去，我也想不出更佳的土地交易模式。城市规划这个概念仍然到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在早已只是历史了。 新的城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以转让方式获取国有土地使用权的，在国有土地使用权转让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应该依据控制性详尽规划，明确提出转让地块的方位、用于性质、研发强度等规划条件，作为国有土地使用权转让合约的组成部分。
未定规划条件的地块，不得转让国有土地使用权。
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